Bồ Đào Nha
Bất động sản Bồ Đào Nha 2026: Lisbon ở vùng đỉnh, cơ hội và giới hạn
Nhà đất Bồ Đào Nha tăng giá gần như liên tục suốt một thập kỷ và Lisbon đang ở vùng đỉnh lịch sử. Người nước ngoài vẫn mua tự do, không hạn chế. Một điều cần rõ trước khi bàn tiếp: từ 10/2023, mua nhà không còn tạo ra quyền cư trú Golden Visa.
Số liệu cập nhật 08/2026
Tổng quan thị trường
Mặt bằng giá năm 2026: giá chào bán khu trung tâm Lisbon đạt kỷ lục khoảng 6.100 EUR/m2, trung vị toàn thành phố khoảng 5.300 EUR/m2, Cascais khoảng 5.000 EUR/m2, còn Porto thấp hơn đáng kể. Trên phạm vi toàn quốc, giá nhà tiếp tục tăng hai chữ số ở nhiều quận do nguồn cung mới rất hạn chế và cầu từ người mua quốc tế được duy trì.
Lợi suất cho thuê gộp tại Lisbon phân hóa theo quận: trung bình 3,8–5%, các quận trung tâm giá cao nén về 3–4%, trong khi vùng ven và Porto đạt 5–6,5%. Người không cư trú chịu thuế thu nhập cho thuê theo thuế suất cố định 28% với hợp đồng thông thường, kèm cơ chế giảm cho hợp đồng dài hạn.
Điểm pháp lý quan trọng nhất: từ tháng 10/2023, bất động sản không còn là kênh đầu tư hợp lệ của Golden Visa. Mua nhà tại Bồ Đào Nha hiện là quyết định đầu tư thuần túy; muốn có thẻ cư trú, quý khách phải đi qua kênh quỹ đầu tư 500.000 EUR hoặc visa D7, D8. Song song, đề xuất áp mức IMT cố định cho người mua không cư trú đang được thảo luận theo hướng tăng thuế — cần theo dõi trước khi giao dịch.
Hai cấu trúc phù hợp: căn hộ cho thuê dài hạn tại các quận đang tái thiết của Lisbon và Porto, hoặc nhà nghỉ dưỡng tại Algarve khai thác theo mùa du lịch. Lưu ý giấy phép cho thuê ngắn hạn Alojamento Local đang bị siết tại Lisbon và Porto; nếu tính khai thác Airbnb, phải kiểm tra quy chế của từng quận trước khi mua.
Luận điểm đầu tư
Vì sao là thị trường này
Thiếu cung kéo dài, cầu quốc tế bền
Bồ Đào Nha xây mới rất ít so với nhu cầu, trong khi dòng chuyên gia quốc tế, digital nomad và người hồi hương giữ cầu thuê lẫn cầu mua ở mức cao. Giá nhà toàn quốc tăng liên tục từ 2014 và chưa xuất hiện tín hiệu dư cung.
Người mua Việt Nam không bị hạn chế
Quý khách sở hữu nhà tại Bồ Đào Nha với đầy đủ quyền như công dân EU, chỉ cần mã số thuế NIF và một tài khoản ngân hàng. Chi phí giao dịch gồm IMT lũy tiến, thuế trước bạ 0,8% và phí công chứng, ở mức trung bình của châu Âu.
Giá trị sử dụng thực, không chỉ giá trị đầu tư
Khí hậu ôn hòa, mức độ an toàn cao, chi phí sinh hoạt hợp lý và cộng đồng quốc tế lớn khiến căn nhà giữ được công năng thật: nơi nghỉ dưỡng, chỗ ở cho con du học, hoặc nền cho kế hoạch cư trú qua kênh quỹ.
Pháp lý
Điều người mua nước ngoài cần biết
- Mua nhà không còn tạo quyền cư trú: kênh bất động sản của Golden Visa đã bị bãi bỏ từ 10/2023. Hãy thận trọng với các quảng cáo gộp chung 'mua nhà và Golden Visa'.
- Giấy phép cho thuê ngắn hạn Alojamento Local bị hạn chế cấp mới tại nhiều quận của Lisbon và Porto. Cần xác minh quy chế từng quận nếu mua với mục đích khai thác Airbnb.
- Người mua cần có mã số thuế NIF. Người không cư trú trong EU phải chỉ định đại diện thuế tại Bồ Đào Nha.
- Đề xuất thay đổi thuế IMT với người mua không cư trú đang được thảo luận tại Quốc hội. Cần đối chiếu chính sách hiện hành tại thời điểm giao dịch.
- Trước khi đặt cọc theo hợp đồng CPCV, phải thẩm định sổ đăng ký tài sản Certidão Permanente, giấy phép sử dụng Licença de Utilização và nghĩa vụ với ban quản trị tòa nhà.
Gắn với chương trình cư trú
Golden Visa Bồ Đào Nha 2026: đầu tư quỹ từ 500.000 EUR
Giải đáp
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà Bồ Đào Nha có được Golden Visa không?
Không. Từ tháng 10/2023, mọi hình thức đầu tư bất động sản — trực tiếp hoặc qua quỹ bất động sản — đều không còn đủ điều kiện Golden Visa. Muốn có thẻ cư trú Bồ Đào Nha bằng đầu tư, kênh chính hiện nay là góp 500.000 EUR vào quỹ được CMVM cấp phép. Việc mua nhà vẫn hoàn toàn hợp pháp, nhưng là một quyết định độc lập với quyền cư trú.
Giá nhà Lisbon 2026 bao nhiêu, còn tăng không?
Giá chào bán khu trung tâm Lisbon khoảng 6.000–6.100 EUR/m2, mức kỷ lục; căn hộ cao cấp tại Chiado hay Avenida da Liberdade vượt 8.000 EUR/m2; trung vị toàn thành phố khoảng 5.300 EUR/m2. Động lực tăng đến từ thiếu cung kéo dài. Tuy vậy mặt bằng giá đã cao so với thu nhập bản địa, nên chúng tôi khuyên giữ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn ở mức thận trọng và ưu tiên vị trí có nhu cầu thuê thực.
Người nước ngoài vay ngân hàng Bồ Đào Nha mua nhà được không?
Được. Ngân hàng Bồ Đào Nha cho người không cư trú vay phổ biến ở mức 60–70% giá trị tài sản, kỳ hạn đến 25–30 năm tùy độ tuổi, kèm yêu cầu chứng minh thu nhập và lịch sử tín dụng. Người mua Việt Nam cần chuẩn bị vốn tự có 30–40%, cộng chi phí giao dịch khoảng 7–8% gồm IMT, thuế trước bạ, công chứng và phí luật sư.
Cho thuê Airbnb ở Lisbon còn được không?
Bị hạn chế đáng kể. Giấy phép Alojamento Local đang tạm ngừng cấp mới tại nhiều quận trung tâm Lisbon và Porto; căn hộ không có giấy phép này không được khai thác ngắn hạn một cách hợp pháp. Hai phương án thay thế: cho thuê trung hạn 1–12 tháng cho chuyên gia quốc tế, hoặc cho thuê dài hạn để hưởng ưu đãi thuế. Việc kiểm tra tình trạng giấy phép của từng bất động sản trước khi mua là bắt buộc.
Thuế khi cho thuê và khi bán nhà Bồ Đào Nha là bao nhiêu?
Người không cư trú chịu thuế thu nhập cho thuê 28% trên lợi nhuận, được trừ chi phí hợp lệ, và hợp đồng dài hạn có thể được giảm thuế suất. Khi bán, lãi vốn của người không cư trú hiện được tính theo cơ chế tương tự cư dân, trên 50% khoản lãi theo biểu lũy tiến. Quy định thuế tại Bồ Đào Nha thay đổi khá thường xuyên, nên cần xác nhận với chuyên gia thuế ngay tại thời điểm giao dịch.
Thông tin thị trường mang tính tham khảo tại thời điểm cập nhật, không phải khuyến nghị đầu tư. Giá trị bất động sản có thể tăng hoặc giảm. Vui lòng liên hệ VNIS Investment để được tư vấn theo mục tiêu và năng lực tài chính của quý khách.
Hơn cả Tương lai