Úc
Bất động sản Úc 2026: người nước ngoài còn mua được gì sau lệnh cấm nhà cũ
Nhà ở Úc giữ giá trị dài hạn nhờ nguồn cung khan hiếm và di cư ròng cao. Nhưng khung pháp lý dành cho người mua nước ngoài đang chặt nhất trong nhóm thị trường phát triển: lệnh cấm mua nhà đã qua sử dụng có hiệu lực từ 04/2025 và đã được gia hạn. Hiểu đúng luật FIRB là điều kiện trước khi xuống tiền.
Số liệu cập nhật 08/2026
Tổng quan thị trường
Từ 01/04/2025, người nước ngoài — kể cả người đang tạm trú tại Úc và công ty nước ngoài — bị cấm mua nhà ở đã qua sử dụng, trừ vài ngoại lệ rất hẹp như dự án tái phát triển tạo thêm tối thiểu 20 căn. Lệnh cấm ban đầu dự kiến hết hiệu lực ngày 31/03/2027, sau đó được gia hạn đến 30/06/2029. Phần còn mở gồm nhà mới chưa qua sử dụng, căn hộ off-plan và đất trống để xây mới; tất cả đều phải có phê duyệt FIRB và nộp phí trước khi giao dịch.
Phí FIRB lũy tiến theo giá trị tài sản: với nhà mới giá đến 1 triệu AUD, phí nộp đơn đã ở mức hàng chục nghìn AUD, và biểu phí được điều chỉnh hằng năm theo chỉ số nên cần đối chiếu bảng phí ATO hiện hành. Bên cạnh đó, NSW, Victoria và Queensland thu phụ phí trước bạ 7–9% giá mua với người nước ngoài, cộng thuế đất phụ thu hằng năm. Chi phí giao dịch của người mua nước ngoài vì vậy cao hơn đáng kể so với người bản địa.
Về thị trường, mặt bằng giá tiếp tục neo cao do thiếu cung và lãi suất hạ dần; Sydney và Brisbane dẫn dắt đà tăng, Melbourne phục hồi chậm hơn. Lợi suất cho thuê gộp phổ biến 3–4,5%, căn hộ cao hơn nhà đất. Tỷ lệ trống tại các đô thị lớn vẫn ở vùng thấp lịch sử, thế cân bằng nghiêng về bên cho thuê.
Định vị cho đúng: bất động sản Úc là bài toán tích sản dài hạn và là chỗ ở cho con du học. Đây không phải công cụ lấy quyền cư trú — Úc không cấp visa qua việc mua nhà — và cũng không phải kênh dòng tiền cao. Bảng tính của quý khách cần có đủ phí FIRB, phụ phí trước bạ, thuế đất phụ thu và thuế lãi vốn khi bán.
Luận điểm đầu tư
Vì sao là thị trường này
Cung khan hiếm kéo dài
Úc thiếu nhà ở nhiều năm trong khi di cư ròng ở mức cao kỷ lục, còn mục tiêu 1,2 triệu căn mới của chính phủ liên tục chậm tiến độ. Sự khan hiếm này là nền của giá trị dài hạn, rõ nhất tại Sydney, Brisbane và các hành lang tăng trưởng.
Pháp quyền mạnh, dữ liệu minh bạch
Quyền sở hữu được bảo đảm theo hệ thống đăng ký Torrens, dữ liệu giao dịch công khai qua CoreLogic và PropTrack, quy trình mua bán chuẩn hóa qua luật sư hoặc conveyancer. Đây là thị trường có rủi ro pháp lý thấp nhất trong danh mục chúng tôi tư vấn.
Gắn với kế hoạch học tập của con
Một căn hộ mới gần các đại học nhóm Group of Eight vừa là chỗ ở cho con trong những năm du học, vừa khai thác được nhu cầu thuê bền vững từ sinh viên quốc tế — phân khúc có tỷ lệ trống thấp và giá thuê tăng đều.
Pháp lý
Điều người mua nước ngoài cần biết
- Mọi giao dịch của người nước ngoài phải có phê duyệt FIRB trước khi ký hợp đồng. Mua khi chưa được phê duyệt có thể dẫn tới buộc bán tài sản và chịu phạt nặng.
- Nhà đã qua sử dụng bị cấm mua đến 30/06/2029, trừ ngoại lệ hẹp: dự án tái phát triển tạo tối thiểu 20 căn mới và một số trường hợp lao động tạm trú theo quy định.
- Người mua nước ngoài chịu phụ phí trước bạ 7–9% tại các bang lớn và thuế đất phụ thu hằng năm. Khi bán, lãi vốn chịu thuế suất áp dụng cho người không cư trú kèm cơ chế khấu trừ tại nguồn.
- Việc mua nhà không tạo ra quyền cư trú hay bất kỳ ưu tiên nào trong hồ sơ visa theo luật di trú Úc.
- Ngân hàng Úc cho người không cư trú vay rất hạn chế. Phần lớn nhà đầu tư nước ngoài mua bằng vốn tự có hoặc thu xếp vốn vay ngoài lãnh thổ Úc.
Gắn với chương trình cư trú
Định cư Úc 2026: National Innovation Visa và các diện tay nghề
Giải đáp
Câu hỏi thường gặp
Người Việt có được mua nhà ở Úc năm 2026 không?
Được, nhưng giới hạn ở ba loại tài sản: nhà mới chưa qua sử dụng, căn hộ off-plan mua từ chủ đầu tư, và đất trống kèm cam kết xây nhà. Cả ba đều phải có phê duyệt FIRB trước khi ký hợp đồng. Nhà đã qua sử dụng bị cấm mua với người nước ngoài từ 01/04/2025, lệnh cấm đã được gia hạn đến 30/06/2029. Người có thường trú hoặc quốc tịch Úc không thuộc phạm vi hạn chế này.
Mua nhà ở Úc có được cấp visa định cư không?
Không. Úc không có chương trình đổi bất động sản lấy visa dưới bất kỳ hình thức nào, và visa đầu tư 188 cũng đã đóng từ 07/2024. Mua nhà tại Úc thuần túy là quyết định tích sản. Nếu mục tiêu của quý khách là định cư, lộ trình thực tế nằm ở các diện tay nghề hoặc bảo lãnh việc làm — mời xem trang Định cư Úc của chúng tôi.
Tổng chi phí phụ khi người nước ngoài mua nhà Úc là bao nhiêu?
Ngoài giá mua, quý khách cần dự phòng: phí nộp đơn FIRB lũy tiến theo giá trị, ở mức hàng chục nghìn AUD; thuế trước bạ tiêu chuẩn của bang cộng phụ phí người nước ngoài 7–9% tại NSW, Victoria và Queensland; phí luật sư và kiểm định. Tổng chi phí giao dịch có thể lên tới 12–15% giá trị tài sản. Con số này phải nằm trong bài toán lợi nhuận ngay từ đầu, không phải phát hiện sau khi đã đặt cọc.
Nên mua bất động sản ở thành phố nào của Úc?
Tùy mục tiêu. Sydney có thanh khoản tốt nhất và cung khan hiếm nhất, đổi lại giá vào cao. Brisbane hưởng lợi từ hạ tầng Olympic 2032 và dòng di cư nội địa. Melbourne phục hồi chậm hơn nên tạo điểm vào hợp lý cho tầm nhìn dài. Adelaide và Perth nổi bật ở tỷ lệ trống thấp. Với gia đình có con du học, chúng tôi ưu tiên căn hộ mới gần đại học nhóm Go8 và gần trạm giao thông công cộng.
Thu nhập cho thuê nhà tại Úc bị đánh thuế thế nào với người không cư trú?
Người không cư trú thuế tại Úc phải khai thuế thu nhập cho thuê theo biểu thuế dành cho người không cư trú: không có ngưỡng miễn thuế, bắt đầu từ 30% cho phần thu nhập đầu tiên theo biểu hiện hành, và được khấu trừ chi phí hợp lệ. Khi bán, lãi vốn chịu thuế và bên mua khấu trừ tại nguồn theo cơ chế FRCGW. Chúng tôi khuyến nghị có kế toán thuế tại Úc đồng hành ngay từ năm đầu tiên.
Thông tin thị trường mang tính tham khảo tại thời điểm cập nhật, không phải khuyến nghị đầu tư. Giá trị bất động sản có thể tăng hoặc giảm. Vui lòng liên hệ VNIS Investment để được tư vấn theo mục tiêu và năng lực tài chính của quý khách.
Hơn cả Tương lai