Người nước ngoài mua nhà Úc 2026: Được gì, mất gì sau lệnh cấm nhà cũ?

Khung pháp lý cho người nước ngoài mua nhà tại Úc hiện chặt nhất trong các thị trường phát triển — và nhiều nhà đầu tư Việt vẫn chưa cập nhật thay đổi lớn nhất: lệnh cấm mua nhà đã qua sử dụng.

Quy định hiện hành

Từ 01/04/2025, người nước ngoài (bao gồm người tạm trú tại Úc và công ty nước ngoài) bị cấm mua nhà ở đã qua sử dụng (established dwellings), trừ ngoại lệ rất hẹp như dự án tái phát triển tạo tối thiểu 20 căn mới. Lệnh cấm ban đầu dự kiến hết 31/03/2027 nhưng đã được gia hạn đến 30/06/2029.

Người nước ngoài vẫn được mua — với phê duyệt FIRB bắt buộc trước khi ký hợp đồng:

• Nhà mới chưa qua sử dụng từ chủ đầu tư.
• Căn hộ off-plan.
• Đất trống cam kết xây nhà mới.

Người có PR hoặc quốc tịch Úc không bị các hạn chế này.

Chi phí thật khi mua với tư cách người nước ngoài

Phí nộp đơn FIRB lũy tiến theo giá trị (hàng chục nghìn AUD với nhà đến 1 triệu AUD, biểu phí điều chỉnh hằng năm); phụ phí trước bạ người nước ngoài 7–9% giá mua tại NSW, Victoria, Queensland; thuế đất phụ thu hằng năm. Tổng chi phí giao dịch có thể tới 12–15% giá trị tài sản — buộc phải tính vào bài toán ngay từ đầu. Lợi suất cho thuê gộp phổ biến 3–4,5%.

Định vị đúng cho nhà đầu tư Việt

Bất động sản Úc là bài toán tích sản dài hạn và hạ tầng cho con du học — không phải công cụ lấy quyền cư trú (Úc không cấp visa qua mua nhà) và không phải kênh dòng tiền cao. Với mục tiêu đó, khan hiếm nguồn cung và pháp quyền mạnh của Úc vẫn là nền tảng giá trị đáng tin cậy.

Chi tiết quy định tại Bất động sản Úc, hoặc đăng ký tư vấn để được dựng bảng chi phí đầy đủ theo bang bạn nhắm đến.

---

Thông tin trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm biên soạn, không phải tư vấn pháp lý và không cam kết kết quả — chính sách di trú, thuế và thị trường có thể thay đổi. Để được đánh giá hồ sơ theo tình huống cụ thể của gia đình bạn, hãy đăng ký tư vấn cùng đội ngũ VNIS Investment.