Đi không có nghĩa là cắt đứt

Nhà ở và quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 xếp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà còn quốc tịch Việt Nam vào cùng một nhóm với người trong nước, gọi chung là cá nhân. Nghĩa là còn quốc tịch thì quyền về đất gần như không khác gì người đang sống ở Việt Nam. Người gốc Việt Nam đã mất quốc tịch là nhóm riêng, quyền hẹp hơn: được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, mua nhà trong dự án phát triển nhà ở, nhận thừa kế đất ở có nhà ở, và nhận tặng cho nhà ở gắn liền đất ở từ người thuộc hàng thừa kế. Người nước ngoài hẹp hơn nữa: chỉ mua được căn hộ và nhà riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng an ninh, không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư, không quá 250 căn nhà riêng lẻ trên khu vực dân số tương đương một phường, và sở hữu tối đa 50 năm rồi gia hạn một lần thêm không quá 50 năm.

Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 4 khoản 3 và khoản 6, Điều 28 khoản 1 điểm h, Điều 44 khoản 1 và khoản 2. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 8, Điều 17, Điều 19 và Điều 20.

Vợ hoặc chồng nước ngoài lại là ngoại lệ

Đây là điều ít người biết, và nó đổi hẳn cách xếp tài sản của một gia đình. Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà và có quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam — không còn mốc 50 năm, không còn hạn mức 30% hay 250 căn. Nếu kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì có quyền ngang với người đó. Nói cách khác, giữ được quốc tịch Việt Nam của một người trong nhà có thể mở quyền sở hữu cho cả người bạn đời mang quốc tịch khác.

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 20 khoản 2 điểm c.

Thừa kế đất đai khi con mang quốc tịch nước ngoài

Con còn quốc tịch Việt Nam thì thừa kế đất bình thường, đứng tên bình thường. Con đã thôi quốc tịch và không thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì không được cấp giấy chứng nhận, nhưng không mất phần: được chuyển nhượng hoặc tặng cho phần đất thừa kế, và chính người thừa kế đứng tên bên chuyển nhượng trong hợp đồng. Chưa bán hay tặng thì nộp hồ sơ nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính, và được ủy quyền cho người khác trông nom. Trường hợp trong số người thừa kế có cả người đủ điều kiện và người không, thì chia xong mới cấp giấy chứng nhận cho người đủ điều kiện. Với nhà ở, người nước ngoài được thừa kế ngoài diện được sở hữu, hoặc vượt hạn mức, hoặc nhà nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng an ninh, thì chỉ được hưởng giá trị của căn nhà.

Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Điều 44 khoản 3, khoản 4 và khoản 5. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 20 khoản 2 điểm b.

Dùng hộ chiếu nào khi về nước

Trên lãnh thổ Việt Nam, trong quan hệ với cơ quan có thẩm quyền Việt Nam, Nhà nước chỉ công nhận quốc tịch Việt Nam của người có hai quốc tịch. Còn quốc tịch Việt Nam thì về nước bằng giấy tờ xuất nhập cảnh Việt Nam còn nguyên vẹn và còn hạn. Nếu hộ chiếu Việt Nam đã hết hạn, có hai hướng: xin cấp lại hộ chiếu Việt Nam, hoặc dùng hộ chiếu nước ngoài kèm thị thực hay diện miễn thị thực. Đừng trộn hai giấy tờ trong cùng một chuyến, vì nhập cảnh bằng giấy nào thì xuất cảnh bằng giấy đó. Cách xử lý cụ thể nên hỏi trước cơ quan đại diện Việt Nam ở nơi quý khách sống.

Luật Quốc tịch Việt Nam, Điều 5 khoản 4. Luật Xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam số 49/2019/QH14, Điều 34.

Nghĩa vụ quân sự với con trai còn quốc tịch Việt Nam

Nam công dân đủ 17 tuổi trở lên thuộc diện đăng ký nghĩa vụ quân sự. Độ tuổi gọi nhập ngũ từ đủ 18 đến hết 25 tuổi, và đến hết 27 tuổi với người đã được tạm hoãn để học cao đẳng hoặc đại học. Việc đăng ký làm tại Ban Chỉ huy quân sự cấp xã nơi cư trú. Điều đáng lưu ý: toàn bộ Luật Nghĩa vụ quân sự không có một dòng nào nói tới công dân định cư ở nước ngoài — không có diện miễn riêng, cũng không có quy định loại trừ. Trên thực tế việc gọi khám và gọi nhập ngũ gắn với nơi cư trú, nên vấn đề chỉ nổi lên khi con về nước và đăng ký cư trú trong độ tuổi. Trước khi con về ở dài ngày, nên hỏi thẳng Ban Chỉ huy quân sự nơi sẽ đăng ký cư trú.

Luật Nghĩa vụ quân sự số 78/2015/QH13, Điều 12, Điều 15 và Điều 30. Bản hợp nhất 80/VBHN-VPQH sau khi Luật 98/2025/QH15 sửa 11 luật về quân sự, quốc phòng.

Ngưỡng cư trú thuế

Quốc tịch không quyết định việc quý khách có phải nộp thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam hay không — số ngày và nơi ở mới quyết định. Là cá nhân cư trú nếu rơi vào một trong hai trường hợp: có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt; hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, gồm nơi đăng ký thường trú hoặc nhà thuê theo hợp đồng có thời hạn. Cá nhân cư trú chịu thuế trên thu nhập phát sinh cả trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam. Cá nhân không cư trú chỉ chịu thuế trên thu nhập phát sinh trong nước. Vế thứ hai là chỗ dễ vấp: giữ một hợp đồng thuê nhà dài hạn hay giữ đăng ký thường trú ở Việt Nam có thể khiến quý khách vẫn là cá nhân cư trú dù ở dưới 183 ngày.

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 2 khoản 1 và khoản 2; Điều 29 về hiệu lực.