Ban công ở Athens đáng bao nhiêu tiền? Đọc bảng giá thật của 21 căn

Hầu hết bảng giá bất động sản đều khó so sánh, vì mỗi căn khác nhau ở quá nhiều thứ cùng lúc: diện tích, hướng, tầng, số phòng. Ocean Gate Building PIR707 ở Piraeus là một ngoại lệ hiếm.

Toà này có 16 căn đang mở bán, và diện tích trong nhà của cả 16 căn gần như y hệt nhau: từ 40.3 đến 40.45 m2. Chênh lệch giữa căn rẻ nhất và căn đắt nhất chỉ còn đến từ hai biến: ban công rộng bao nhiêu, và nằm ở tầng mấy. Với người mua, đó là cơ hội hiếm để nhìn thẳng vào chuyện chủ đầu tư Hy Lạp thực sự định giá cái gì.

Tầng cao đắt hơn ban công rộng

Hãy đặt cạnh nhau hai căn trong cùng một cột:

• Căn A2, tầng 2, ban công 13,5 m2 — 277.000 EUR
• Căn C2, tầng 4, ban công 6 m2 — 277.000 EUR

Hai căn giống nhau về mọi thứ bên trong, nhưng căn A2 có thêm 7,5 m2 ban công mà giá vẫn bằng đúng căn C2 ở cao hơn hai tầng. Nói cách khác, theo cách chủ đầu tư này định giá, hơn bảy mét vuông ban công chỉ đáng bằng hai tầng nhà.

Nhìn dọc theo từng cột thì quy luật rõ hơn nữa: mỗi tầng lên cao cộng thêm khoảng 2.000 đến 5.000 EUR, đều đặn. Căn D3 ở tầng 5 có giá 297.000 EUR, trong khi căn B3 y hệt ở tầng 3 là 289.000 EUR.

Điều này hợp lý với thị trường Athens: tầng cao nghĩa là ít tiếng ồn đường phố, sáng hơn, và ở một thành phố thấp tầng thì tầm nhìn mở ra hẳn. Ban công thì dễ thấy hơn khi xem bản vẽ, nhưng người thuê dài hạn trả tiền cho nó ít hơn nhiều so với cảm giác của người mua.

Cái bẫy nằm ở con số EUR/m2

Đây là phần đáng giá nhất của toà nhà này. Cùng một bảng giá, tính theo hai cách, cho hai câu chuyện khác hẳn nhau:

• Tính trên diện tích trong nhà: từ 6.824 đến 7.342 EUR/m2 — chênh nhau 8%.
• Tính trên diện tích tổng, tức cộng cả ban công: từ 5.120 đến 6.119 EUR/m2 — chênh nhau 20%.

Cùng 16 căn ấy, cùng những mức giá ấy. Chỉ đổi mẫu số.

Hệ quả rất thực tế: một căn nhiều ban công trông sẽ "rẻ" hơn hẳn nếu báo giá theo diện tích tổng, dù phần nhà ở thật không hơn gì. Khi quý khách đặt hai dự án cạnh nhau mà một bên báo theo diện tích trong nhà, một bên báo theo diện tích tổng, phép so sánh đó vô nghĩa. Câu hỏi đầu tiên với bất kỳ bảng giá Hy Lạp nào là: con số này tính trên diện tích nào.

Khi căn to nhất lại rẻ nhất trên mỗi mét vuông

Sang toà thứ hai, Orange Park NIK505 ở Nikaia, có một căn đi ngược hẳn phần còn lại:

• Căn I1, tầng 1, 3 phòng ngủ, 98,5 m2, không ban công — 348.000 EUR, tức 3.533 EUR/m2.
• Căn A1, tầng 2, 1 phòng ngủ, 50,7 m2 — 320.000 EUR, tức 6.312 EUR/m2.

Căn to gần gấp đôi nhưng đơn giá chỉ bằng hơn nửa. Hai lý do: nó nằm tầng trệt, và ở Athens căn càng lớn thì đơn giá mỗi mét vuông càng giảm, vì tệp người mua hẹp hơn nhiều. Căn này hợp gia đình thật sự sang ở với ba phòng ngủ; còn nếu mục tiêu là cho thuê dài hạn thì căn một phòng ngủ ở tầng cao vẫn dễ ra hàng hơn.

Đáng chú ý nữa: hai căn B3 và A3 có ban công tới 16 m2 nhưng lại là hai căn rẻ nhất toà ở mức 289.000 EUR. Lần nữa, ban công không phải thứ giữ giá.

Ba điều nên kiểm trước khi xuống tiền

Bảng giá đẹp không thay được thẩm định. Với bất kỳ căn nào ở Athens:

• Hỏi rõ ngưỡng Golden Visa áp cho chính bất động sản đó. Piraeus và Nikaia đều nằm trong vùng Attica, nơi ngưỡng tiêu chuẩn là 800.000 EUR. Mức 250.000 EUR chỉ dành cho công trình chuyển đổi công năng hoặc di sản được xếp hạng, và phải được xác nhận theo từng hồ sơ chứ không suy ra từ giá bán.
• Nhớ lệnh cấm cho thuê ngắn hạn. Bất động sản gắn hồ sơ Golden Visa không được cho thuê theo mô hình Airbnb; vi phạm phạt 50.000 EUR và có thể mất thẻ. Hãy tính lợi suất trên hợp đồng thuê dài hạn thật.
• Kiểm tra phần xây vượt phép và chi phí cải tạo. Nhiều toà ở Athens có phần cơi nới cần hợp thức hóa trước khi sang tên.

Chúng tôi đang phân phối 21 căn tại hai toà này, giá từ 275.000 EUR, có mặt bằng từng căn và bảng giá của chủ đầu tư: xem Ocean Gate Building PIR707 và Orange Park NIK505, hoặc toàn bộ danh mục dự án. Bối cảnh thị trường ở Bất động sản Hy Lạp, điều kiện thẻ cư trú ở Golden Visa Hy Lạp.

---

Thông tin trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm biên soạn, không phải tư vấn pháp lý và không cam kết kết quả — chính sách di trú, thuế và thị trường có thể thay đổi. Để được đánh giá hồ sơ theo tình huống cụ thể của gia đình bạn, hãy đăng ký tư vấn cùng đội ngũ VNIS Investment.