Hy Lạp công bố nâng thuế mua nhà lên 15% với người ngoài EU: người Việt cần biết gì

Ngày 06/09/2026, tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, Thủ tướng Hy Lạp Kyriakos Mitsotakis công bố nâng thuế chuyển nhượng bất động sản với người mua đến từ các nước ngoài Liên minh châu Âu, từ 3% lên 15%. Cộng phụ thu đô thị, mức đang áp hiện nay là 3,09%.

Với người Việt, đây là thay đổi đáng kể nhất của thị trường Hy Lạp kể từ đợt nâng ngưỡng Golden Visa năm 2024. Nhưng trước khi tính toán gì, xin nói rõ một điều.

Đây mới là tuyên bố, chưa phải luật

Chưa có dự luật nào được công bố. Những gì đang có là lời công bố của Thủ tướng, phần chi tiết do Bộ Tài chính nêu ngày 07/09, và một lần thu hẹp phạm vi bằng giải thích của Bộ vào ngày hôm sau.

Điều đó có hai hệ quả thực tế. Thứ nhất, các con số và mốc ngày dưới đây còn có thể đổi. Thứ hai, và quan trọng hơn với người đang mua dở: chưa có quy định chuyển tiếp nào cho tiền đặt cọc đã trả, hợp đồng đặt chỗ đã ký, hay giao dịch đang trong quá trình hoàn tất.

Hai mốc ngày đang cùng lưu hành

Thủ tướng nói mốc 01/01/2027. Sau đó Bộ trưởng Tài chính Kyriakos Pierrakakis nêu mốc 01/07/2027. Cả hai đều được các hãng tin dẫn lại, và chừng nào dự luật chưa ra thì chưa có mốc nào là chắc chắn.

Chúng tôi nêu cả hai thay vì chọn một, vì chọn nhầm mốc sớm khiến khách vội vã, còn chọn nhầm mốc muộn khiến khách lỡ mất thời gian chuẩn bị.

Ai chịu, ai không

Sau lần giải thích của Bộ Tài chính, phạm vi hẹp hơn nhiều so với lời công bố ban đầu:

• Chịu thuế: nhà ở, do cá nhân là công dân ngoài EU/EEA mua, và người đó chưa có quy chế cư trú dài hạn tại Hy Lạp.
• Không thuộc phạm vi: bất động sản thương mại, đất, và giao dịch do pháp nhân đứng tên.
• Được miễn: người gốc Hy Lạp, và người đã có quy chế cư trú dài hạn.

Điểm cần nói thẳng cho khách Golden Visa: thẻ đầu tư không phải là quy chế cư trú dài hạn. Đó là hai loại giấy khác nhau trong luật châu Âu — cư trú dài hạn là quy chế theo Chỉ thị 2003/109/EC, thường đòi năm năm cư trú thật. Người cầm Golden Visa về bản chất vẫn là công dân nước thứ ba, nên nhiều khả năng thuộc diện chịu thuế, trừ khi dự luật miễn riêng cho họ.

Về việc pháp nhân không thuộc phạm vi: đây là điều chúng tôi ghi lại đúng như Bộ Tài chính nêu, không phải một lời khuyên. Mua qua công ty kéo theo cả một chuỗi hệ quả khác về thuế doanh nghiệp, kê khai, chi phí duy trì, và về việc hồ sơ Golden Visa có được chấp nhận hay không. Ai tính hướng đó phải hỏi luật sư thuế tại Hy Lạp cho từng trường hợp, không suy từ một dòng tin.

Con số cụ thể trên giỏ hàng chúng tôi đang phân phối

Căn rẻ nhất trong danh mục hiện tại là 275.000 EUR, căn cao nhất 348.000 EUR. Phần thuế chuyển nhượng thay đổi như sau:

• Căn 275.000 EUR: từ khoảng 8.498 EUR lên 41.250 EUR — chênh 32.753 EUR.
• Căn 348.000 EUR: từ khoảng 10.753 EUR lên 52.200 EUR — chênh 41.447 EUR.

Ở các ngưỡng Golden Visa, khoảng cách còn lớn hơn: căn 250.000 EUR diện chuyển đổi công năng đi từ khoảng 7.500 lên 37.500 EUR; căn 400.000 EUR từ 12.000 lên 60.000 EUR; căn 800.000 EUR ở Attica từ khoảng 24.000 lên 120.000 EUR.

Nói cách khác, với một căn hộ Athens tầm giá phổ biến của khách Việt, khoản chênh rơi vào ba tới bốn mươi nghìn euro — đủ lớn để đổi hẳn phép tính, chứ không phải một khoản phụ.

Nên làm gì bây giờ

Nếu đang mua dở: hỏi luật sư của mình về mốc nào quyết định thuế suất — ngày ký hợp đồng đặt cọc, hay ngày ký chứng thư công chứng. Đây chính là điểm chưa có quy định chuyển tiếp, và cũng là điểm quyết định số tiền phải nộp.

Nếu đang cân nhắc: mốc sớm nhất đang được nhắc tới là 01/01/2027. Nhưng đừng để một tin chưa thành luật đẩy mình vào quyết định vội. Một căn nhà mua hấp tấp để tiết kiệm vài chục nghìn euro tiền thuế vẫn có thể lỗ nhiều hơn thế khi bán lại.

Nếu mục tiêu là thẻ cư trú chứ không phải bất động sản: đây là lúc nên xem lại liệu Hy Lạp có còn là lựa chọn hợp lý nhất so với các chương trình khác trong danh mục hay không.

Chúng tôi sẽ cập nhật bài này khi dự luật được công bố. Xem thêm Bất động sản Hy Lạp, Golden Visa Hy Lạp và danh mục dự án đang phân phối.

---

Thông tin trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm biên soạn, không phải tư vấn pháp lý và không cam kết kết quả — chính sách di trú, thuế và thị trường có thể thay đổi. Để được đánh giá hồ sơ theo tình huống cụ thể của gia đình bạn, hãy đăng ký tư vấn cùng đội ngũ VNIS Investment.